二、征收/拆迁补偿之承租人权益处理规则（本文仅限于讨论经营性房产）

参考案例1：《淮安市彩虹飞毛巾织造有限公司、淮安长阳太阳能热水器制造有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书》（2022）苏08民终3532号

法院认为：关于彩虹飞主张的设备搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、再次租房租金差价，彩虹飞公司认为其是涉案房屋的承租人，应当享有上述费用。本院认为，长阳公司作为涉案房屋的所有权人，应当对房屋拆迁收益享有所有权。彩虹飞公司与长阳公司签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力。涉案房屋因开发区管委会收购办理了房屋交拆手续，开发区管委会应将收购费用给付长阳公司，彩虹飞公司认为其作为承租人应当享有上述权益，应当依据双方合同约定确认双方权利义务。涉案合同约定：“租赁期间，该房因拆迁等不可抗拒的原因造成本合同无法履行，乙方无条件搬迁。”据此，涉案合同因交拆无法继续履行，按照合同约定彩虹飞公司应当无条件搬离，即不能向长阳公司主张任何补偿，故对彩虹飞公司的上述主张，本院不予支持。二审法院维持原判。

上述案件中，明确约定承租人无权享受补偿，在面临拆迁时，承租人的主张便无法得到法院的支持。承租人若想在征收/拆迁时获得相应补偿，在签订租赁合同时就应当对该部分利益进行约定。

（1）对装饰装修部分的处理——根据城镇房屋租赁合同解释的规定，该部分费用并非必须支持，但是法院可基于公平原则、综合考虑承租人的投资情况后确定承租人可获得的补偿金额

参考案例2：《詹兴华与王术锋租赁合同纠纷二审民事判决书》（2021）苏02民终1750号

法院认为：关于装修补偿和装修补贴，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。该解释主要基于三点考虑：一、装饰装修物如已形成对不动产的附和，合同期满后，将由房屋所有权人取得对装饰装修物的所有权；二、承租人支付装修费用仅为自身利用之目的，主观上并无使出租人收益的目的；三、装饰装修费用在租赁期间内已通过折旧消耗殆尽，客观上承租人并未受有损失，也未使出租人获益。……在拆迁的特殊背景下，如机械适用上述司法解释条文，将会使租赁双方的利益明显失衡。据此，该院认为，王术锋有权取得因其装修而形成的拆迁利益。本案中，王术锋基于装修评估报告上的金额主张装修补偿和装修补贴。根据评估报告，王术锋承租的房屋二三层拆迁装修评估的价值应为37930.40元。而装修补贴，从拆迁协议来看，该笔费用的金额与装修补偿款完全一致，结合该费用的文义判断，该笔费用同样是基于装修的补偿。考虑到王术锋在承租时，詹兴华已对房屋作了装修。依照现有证据也无法对詹兴华的装修和王术锋的装修范围进行区分。本院基于公平原则的角度，确认租赁双方各半取得装修补偿和装修补贴，故王术锋应取得装修补偿利益为37930.40元。

（2）对停产停业损失、搬迁补助等费用的处理——原则上予以支持，但是法院也需要结合实际情况以及相关政策性文件的规定来确定具体金额

参考案例3：《张季凤、无锡卡睿基工业科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书》（2023）苏02民终278号

法院认为：关于停产停业损失补偿，……本案中，租赁合同未对停产停业损失分配有明确约定，根据锡政办发〔2012〕10号通知等规范性文件，结合停产停业损失补偿的性质及用途，上述停产停业补偿中3%应属于张季凤，另5%属于承租人卡睿基公司。……一审法院结合锡政办发〔2012〕10号通知、资产评估报告以及卡睿基实际承租面积、租赁期限，酌定张季凤支付停产停业损失补偿15.83万元给卡睿基公司并无不当。停产停业损失系因城市建设给予被征收人合法开展的经营活动造成临时性障碍而产生，承租人因承租房屋被征收拆迁必然导致停产停业，故承租人有权享受相应停产停业损失补偿，张季凤关于停产停业损失补偿应全部归其所有的上诉理由不能成立。

参考案例4：《崔美玉、李超等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书》（2023）苏09民终358号

法院认为：关于崔美玉主张的停产停业补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费合计513978元的问题。对此，一审法院认为，虽然双方合同存在“因市政建设需要拆除或改造经营的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任”的约定，但停产停业费及搬迁补助费合计489738元系对被拆迁房屋实际用于经营活动的补偿，拆迁协议签订时，李超、周芳并非经营人，即对于该房屋的拆迁，李超、周芳实际并无经营方面的损失。崔美玉承租该房屋用于经营活动，房屋被拆迁必然致其无法继续从事经营活动，并产生相应的经营损失，故该两项费用应是对经营人崔美玉的补偿。……至于上述条款中“因市政建设拆除房屋，使甲乙双方造成损失互不承担责任”的约定，现本案系针对拆迁补偿中的停产停业补偿费、搬迁补助费在房屋租赁双方之间进行的分配，并非要求李超、周芳以自有资金对崔美玉承担责任，且房屋租赁合同纠纷中，承租人作为实际经营者因房屋拆除、合同中止而造成损失的情况客观存在，从实际情况出发，对争议的停产停业补偿费、搬迁补助费进行分配符合情理。……至于崔美玉主张的临时安置补助费24240元，该费用系对被拆迁人房屋被拆迁后临时安置的补偿，崔美玉无权主张该费用，故一审法院对此不予支持。

参考案例5：《郎亚军、周中华等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书》（2022）苏04民终3524号

法院认为：拆迁发生在双方租赁合同期限内，政府的拆迁工作必然会影响郎亚军在租赁期限内的正常经营，给其造成一定损失，故郎亚军应当享有一定的拆迁补偿利益。

关于机械设备搬迁补助费，该项费用是被拆迁房屋内确因搬迁机械设备而产生的费用及损失给予的补偿，郎亚军在承租案涉厂房期间，因政府拆迁无法继续租赁使用厂房，作为厂房承租人必然涉及搬迁问题，对于由此产生的机械设备搬迁费用可享有部分补偿权益……。

关于停工停产损失，租赁期间案涉厂房由承租人实际经营使用，政府拆迁客观上会造成停产停业损失，故可根据相关拆迁政策，结合拆迁补偿数额以及剩余租赁期限予以酌定……。

对于腾空让房奖励，根据拆迁文件，该笔费用是征地拆迁人对被征地拆迁人进行的补偿和安置，而郎亚军非案涉厂房的被征地拆迁人，仅系承租人，故对于该项目费用，郎亚军主张无依据，本院不予支持。

前面我们已经讨论了租赁合同期限内遇到征收/拆迁的情况，若是双方租赁合同已经到期或者说不定期租赁已被解除的情况，承租人可否基于原租赁合同期内投入成本而要求享受补偿利益的分配呢？

参考案例6：《苏州市友谊进出口贸易有限公司、苏州工业园区驰海工贸有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书》（2021）苏05民终12766号

法院认为：本案中，双方的租赁合同在转为不定期租赁合同后，由驰海工贸公司依法解除，双方并未约定承租人对租赁房屋所进行的装饰装修在合同期满后由出租人进行补偿，故驰海工贸公司无需补偿友谊进出口公司对租赁房屋的附合装饰装修费用。其次，双方房屋租赁合同中明确约定：如遇政府拆迁，友谊进出口公司应无条件服从并加以配合，驰海工贸公司不承担任何赔偿责任，且政府对该房屋的任何经济补偿都归驰海工贸公司所有，与友谊进出口公司无关。案涉房屋虽然被回购，但在租赁合同履行期限内，驰海工贸公司并未影响友谊进出口公司对租赁物的正常使用以及合同租赁目的的实现，友谊进出口公司诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。二审法院维持原判。

可见，承租人想要获得补偿还是约定优先，在没有特别约定的情况下，租赁合同期满后或不定期租赁被解除后承租人主张相关费用，恐难以获得支持。但是也要结合案件本身，不排除法院根据具体案情、基于公平原则，酌情支持部分费用。